O

Obecně o hypotékách

V těchto pár odstavcích se zabýváme rysy hypotečních úvěrů, které jsou do velké míry společné pro všechny typy hypoték. Vysvětlíme pojmy jako účelovost, zajištění úvěru, bonita klienta, čerpání úvěru, spolužadatel a další. Tento článek doporučujeme především těm, kteří jsou v této oblasti nováčky.

Konkrétní účely jednotlivých hypoték, doby fixace, úrokové sazby či jiné parametry se zpravidla liší úvěr od úvěru, existují však i rysy, které jsou pro drtivou většinu hypotečních úvěrů společné. Ty vycházejí ze samé podstaty hypotéky jako takové.

Účelovost

V první řadě, účelem hypotečních úvěrů je řešení otázek bydlení. To znamená, že doložení účelu (bydlení) je pro banku nezbytným předpokladem poskytnutí hypotečního úvěru. Pokud se však ocitneme v situaci, kdy potřebujeme finanční prostředky pro účely jiné (nákup auta, umoření dluhu, apod.), a nechceme využívat (drahého)spotřebitelského úvěru, existuje i možnost využít tzv. americké hypotéky. Tato možnost je však v porovnání s ostatními typy hypoték (které jsou určeny na bydlení) dražší.

Zajištění úvěru

Další nutnou podmínkou všech typů hypotéčních úvěrů je zajištění úvěru tzv. zástavním právem k nemovitosti ve prospěch věřitele (většinou banky). Jinými slovy jde o to, že pořizovaná nemovitost nebo jakákoliv jiná vhodná nemovitost na území ČR s odpovídající hodnotou slouží jako záruka věřiteli za půjčené peníze. Zástavou může být i více nemovitostí. Hodnota zástavy je stanovena na základě znaleckého posudku (odhadu), a to znalcem (odhadcem) vedeným v registru odhadců dané úvěrové instituce (banky). K častému nedorozumění a zklamání na straně žadatelů o úvěr dochází na základě nepochopení rozdílu mezi kupní, tržní a odhadní cenou nemovitosti.

Bonita klienta

V rámci rozhodovacího procesu banky o schválení úvěru probíhá vedle posouzení hodnoty zástavy i hodnocení bonity žadatele, neboli jeho schopnosti dostát svým finančním závazkům. Ve většině případů banky vyžadují, aby žadatel předložil výpis zregistru dlužníků a doložil dostatečnou výši svých příjmů.

Vedle příjmů úvěrovou instituci při posuzování bonity zajímá i to, zda má klient další úvěrové závazky - spotřebitelské úvěry, leasing, kontokorent, kreditní karty apod. Při dostatečné výši příjmů nemusí tyto závazky mít negativní vliv na bonitu žadatele, špatná platební morálka však může mít vliv přímo fatální. Banka se o ní při prozkoumání registru dlužníků samozřejmě dozví.

Další podmínky

Při schvalování úvěrů jsou brány v potaz i další okolnosti, které mohou ovlivňovat bonitu klienta či riziko, že klient nebude v budoucnu schopen splácet. Vedle výše uvedených, banky zpravidla zajímá, zdali je žadatel podnikatelem, či zaměstnancem, jestli je ve zkušební době či výpovědní lhůtě nebo zda má uzavřenou smlouvu na dobu určitou či neurčitou a další.

Podmínky smlouvy

Výsledkem tohoto posuzovacího procesu jsou bankou navržené parametry smlouvy. Především se jedná o výši úrokové sazby, dobu fixace úrokové sazby a celkovou dobu splatnosti úvěru.

Čerpání úvěru

Čerpáním úvěru se rozumí uvolnění peněz bankou na základě podmínek úvěrové a kupní smlouvy. Většinou se tak děje jednorázově, ale například při financování výstavby či rekonstrukce nemovitosti se tak děje po etapách. Banka uvolní peníze buď na účet kupujícího, nebo rovnou na účet prodávajícího. Pro větší bezpečnost obchodu je možné peníze uvolnit i na účet advokátní úschovny, ze které jsou dále uvolňovány prodávajícímu podle naplňování podmínek smluv.

Spolužadatel

V případě, že klient na hypotéku sám nemůže “dosáhnout”, existuje řešení v podobě spolužadatele. Může se jednat o kohokoliv, kdo vám např. svými příjmy pomůže splnit požadavky banky, nejčastějším případem je však partner či partnerka (manželství není podmínkou). Nicméně, v každém případě se silně doporučuje tento vztah smluvně ošetřit pro případ, že se později se spolužadatelem rozejdete ve zlém.